Bien que la location meublée fasse partie des investissements qui rapportent le plus dans le secteur de l’immobilier locatif, il est toujours important de bien déterminer ses attentes et ses objectifs avant de se lancer. En effet, il existe plusieurs manières de faire de la LMNP (location meublée non professionnelle) ainsi que différents types de supports. Par exemple : l’immobilier de rendement et l’immobilier patrimonial. Quel est le meilleur choix pour cette activité commerciale générant à la fois des loyers et une importante réduction d’impôt ? Le guide dans cet article.
Immobilier de rendement : pour des revenus réguliers
L'objectif principal de l'immobilier de rendement est de générer des revenus locatifs qualitatifs d’une part, et d’atteindre un certain niveau de rendement, d’autre part. On parle aussi d’immobilier de cash flow du fait de la forte rentabilité qui en est issue.
Il s'agit donc de privilégier des biens situés dans des zones à forte demande locative, comme les grandes villes et les stations touristiques. Les studios et les appartements T2 sont généralement plébiscités par les locataires, car ils sont plus abordables, faciles à meubler et à mettre en location. Les loyers sont en effet accessibles à la majorité des demandeurs de logement.
L’immobilier de rendement n’est pas destiné à s'ancrer dans le patrimoine sur une longue durée (environ sur 10 ans à 15 ans). C’est le temps nécessaire pour défiscaliser de manière conséquente avec le régime réel d’imposition. L’investisseur bénéficie d’une déductibilité des charges et des amortissements pendant une dizaine à une douzaine d’années, ce qui lui permet de n’avoir aucun impôt sur le revenu à s’acquitter.
L’immobilier est ensuite revendu en tenant compte des meilleures conditions possibles et suivant l’évolution des mutations sur le marché de l’offre et de la demande.
Ainsi, l’immobilier de rendement trouvera sa place dans le patrimoine des jeunes actifs souhaitant réaliser leurs premiers investissements dans la pierre.
L’immobilier patrimonial : pour une plus-value sur le long terme
L'immobilier patrimonial, en revanche, vise à conserver un bien immobilier sur le long terme en vue de sa revente avec une très forte plus-value. Il s'agit donc de privilégier des biens rares ou atypiques, tels ceux à caractère historique, ou ceux situés dans des quartiers protégés. L’investissement patrimonial, aussi dit investissement du “bon père de famille” est généralement destiné à générer des revenus locatifs sur le très long terme (jusqu’à la retraite). Si l’investisseur le souhaite, celui-ci peut aussi être transmis à ses héritiers au moment de la succession.
L’immobilier patrimonial dégage un rendement moins élevé que l’immobilier de rendement (autour de 3.8% à 4% contre 4.6% en moyenne pour ce dernier). Son coût d’acquisition est assez onéreux. Cependant, les loyers sont potentiellement intéressants. En bref, l’immobilier patrimonial est plutôt destiné à ceux qui disposent déjà d’un portefeuille plus ou moins solide ainsi que d’une garantie de couverture financière. Comme mentionné plus haut, le véritable atout pour ce type de bien est son potentiel de valorisation sur la durée.
Voici quelques exemples d'immobiliers de caractère : les châteaux, les manoirs, les maisons de campagne du XVIIIe siècle, les appartements haussmanniens. Ces bâtis sont le plus souvent riches d’histoires et d’authenticité, avec un style architectural original qui leur confère une atmosphère hors du temps. Ils sont recherchés par des locataires souhaitant vivre une expérience de vie unique tout au long de leur séjour.
Pour conclure, le choix entre immobilier de rendement et immobilier patrimonial dépend de vos objectifs d'investissement et de votre profil d'investisseur. Important donc de se poser les questions suivantes : quel est mon budget ? Quel est mon objectif d'investissement et quel est mon horizon d'investissement ?
