Portés par le vieillissement de la population, les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont de plus en plus demandés sur le marché. Les offres de lit demeurent encore insuffisantes et nombreux sont les investisseurs qui souhaitent tirer profit de cette demande élevée pour investir en LMNP (location meublée non professionnelle).
Il existe deux grandes catégories d’EHPAD : les établissements publics et les établissements privés. Ces deux derniers, quant à eux, se déclinent en deux sous-familles : les EHPAD commerciaux et les EHPAD associatifs. Ces établissements sont ouverts aux particuliers souhaitant investir en LMNP. Ces structures présentent des caractéristiques et des avantages différents qu’il convient de bien distinguer afin de décider du meilleur plan d’acquisition.
Rappel sur le fonctionnement de l’EHPAD
Cet établissement est destiné à accueillir des seniors en perte d’autonomie, qui pour la plupart, ne peuvent plus rester seule à leur domicile en raison de leur dépendance. Une équipe professionnelle formée et qualifiée se charge de cette assistance permanente au sein d’une structure médicalisée gérée par un médecin coordonnateur.
Outre les EHPAD classiques, on distingue les EHPAD spécialisés qui prennent en charge les patients atteints d’Alzheimer ou de la maladie de Parkinson.
Trois types de services sont fournis en EHPAD : l’hébergement, les soins et la prise en charge de la dépendance, avec chacun leur tarification respective. Une convention tripartite est signée, préconisant la transparence des coûts, de même que la qualité des services, en contrepartie du soutien financier de l’Etat.
Les EHPAD proposent des appartements meublés et équipés, d’où la possibilité pour les investisseurs de tirer profit du statut de LMNP en y injectant leur argent. C’est le gestionnaire qui se charge de l’intégralité de la gestion locative, tandis qu'il verse les loyers à chaque investisseur ayant réalisé l’acquisition. En effet, ce n’est pas avec les résidents locataires que ce dernier signe le bail, mais avec les gestionnaires d’EHPAD, indépendamment des conditions relatives aux taux de remplissage et d’occupation de l’établissement.
EHPAD commercial : un rendement plus élevé
Un EHPAD commercial est géré par une entreprise privée, dont l'objectif est de maximiser la rentabilité de l'investissement. Les loyers sont généralement plus élevés que dans un EHPAD associatif, générant un rendement pouvant atteindre jusqu’à plus de 5.5% par an. Cependant, le risque locatif est plus important en cas de défaillance du gestionnaire. Veillez donc à bien analyser la solidité financière de ce dernier, de même que son sérieux et sa réputation.
Notons que les EHPAD commerciaux, c’est-à-dire à but lucratif, proposent différents standings par rapport aux services et aux prestations proposées.
EHPAD associatif : un investissement solidaire
Un EHPAD associatif est géré par une association à but non lucratif. Les loyers sont généralement moins élevés que dans un EHPAD commercial, mais le risque locatif est minoré. En effet, les établissements associatifs bénéficient du soutien des collectivités locales. Les gestionnaires sont des fondations, des mutualistes ou encore des mutuelles. À cela s’ajoutent l'Etat et l’Assurance maladie.
L’EHPAD associatif fonctionne avec un modèle de gestion différent des EHPAD commerciaux, avec du bénévolat et des implications locales. Celui-ci se diffère toutefois des EHPAD publics.
Du fait des tarifs moins onéreux par rapport aux EHPAD privés commerciaux, les établissements associatifs se révèlent plus accessibles et, par conséquent, affichent rapidement un taux de remplissage élevé.
Si vous souhaitez soutenir ces structures mettant en avant des valeurs humaines fortes, l’investissement en EHPAD associatif fait partie des meilleures solutions, en plus de soutenir la communauté locale, par exemple celle de votre région. Ce type d’établissement convient à ceux privilégiant l’esprit d’entraide et de partage en faveur du marché des seniors, la Silver Economie.
